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欢乐牛牛腾讯游戏常见问题   专业律师答疑

专业律师支招“商品房预购”

阅读(2329) 免费咨询(9940581)

据衢州新浪乐居不完全统计,2013年11月,衢州市区商品房预售成交1091套,总成交建筑面积为128172.4平方米,平均均价为7292.319元/平方米。商品房预售前景可谓一片大好。

产生这种现象的原因,主要是因为从购买者角度,商品房供应不足,预售通常是购买者规避价格上涨风险的有效手段。

  1. 大家最关注的问题
  2. "商品房预购"的常见问题
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  4. "商品房预购"的律师观点文章
  5. "商品房预购"的相关欢乐牛牛腾讯游戏法规

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    商品房预售必须具备的条件

    1、预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;

    2、按照土地管理部门的有关规定交付土地使用权出让金,已取得土地使用权证书;

    3、持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已办理建设工程质量和安全监督手续;

    4、已确定施工进度和竣工交付使用时间;

    5、七层以下的达到主体工程封顶;七层以上的,主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数;

    6、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户;

    7、欢乐牛牛腾讯游戏、法规规定的其他条件。

    "商品房预购"的常见问题

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    1. 商品房预售许可证如何办理呢

      若开发商没有预售许可证就和你签房屋买卖合同,而且还要你交购房款,则你就要小心了,很可能钱打了水漂,房子还拿不到手。

      预售许可证如此厉害,小编告诉大家怎么办理吧

      一、申请人办理《商品房预售许可证》所需提交资料:

      (一)《商品房预售许可申请表》

      (二)开发企业的《营业执照》、《资质证书》、《企业法定代表人证》

      (三)相关报建批准文书

      ······

    1. 商品房预售合同纠纷怎么处理

      一、价格纠纷的处理

      首先,应坚持合同效力的原则。只要商品房预售合同依法成立,就应当维护合同,强调合同义务的履行。正常的市场风险所产生的房价的上涨或下跌,只能由预售方或预购方自己承担,而不能将其转嫁给另一方当事人,也不能由双方当事人分担这种风险。

      其次,坚持情势变更原则。在运用情势变更原则处理商品房预售合同的价格纠纷时,应当特别注意正确区分情势变更与正常的市场风险的区别。

      二、不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理

      对于这类纠纷,应当在坚持合同效力的前提下,切实维护预购方的合法权益。

      一方面,在预售方有能力继续履行合同的情况下,应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。

      另一方面,在预售方没有能力继续履行合同的情况下,则可以解除合同,退还房款并承担违约责任。

    1. 购买预售商品房出现烂尾怎么办

      由于购房者购买预售商品房按规定交纳订金和首期购房款时,尚见不到所购房屋的雏形,因此这在客观上给购房者一定的风险,为最大限度地减少可能出现的风险和不必要的纠纷,购房者必须注意:

      (1)检查卖方的《土地使用许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等证件是否齐备。因为只有卖方同时具备上述证件,房屋土地管理局才核发商品房预售许可证。

      (2)检查卖方的《商品预售许可证》。按规定,卖方在预售商品房时必须将《商品房预售许可证》置于显眼处便于接受检查。

      因此检查卖方的许可证是购房者防止所购预售商品房烂尾的一条有效的也是必要的途径。

    1. 商品房买卖合同违约时如何确定违约金

      (一)如果双方在合同中明确约定了违约金数额的,只要违约金数额不超过标的的30%,则依据合同的约定解决。

      (二)如果双方在合同中没有约定明确的违约金或者违约金的计算方式方法不明确的,则根据《商品房买卖解释》第17条的规定处理。分两种情况:

      1、买受方违约的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算;

      2、出卖人违约的,逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

    专业律师对“商品房预购”的建议

    近年来,随着我国房地产市场的建立与蓬勃发展,商品房买卖市场日益活跃,一种新型的房屋销售制度——商品房预售应运而生。商品房预售俗称“卖楼花”,相对于一般的现房交易,该种销售方式有利于房地产开发吸收资金,对于解决房屋在开发建设中资金不足的问题起重要作用。

    但是,商品房的预售合同在转让过程中产生诸多纠纷,如何避免呢?

    一、预售商品房尚未付清房款的购房者应该先征得开发商同意方能与受让方签订转让合同;

    二、已付清预售商品房总价款的,购房者可以与新购房者订立转让合同并以书面形式通知开发商;

    三、转让合同双方应在转让合同生效后前往房地产交易管理机构办理转让合同登记备案手续;

    四、预售商品房的再转让应依法交纳相应的税费。

    如没能进行再转让备案,则只能出让方做出房产权证后再过户给受让方,如是这样的合同不需通知房产商,但如出让方把房子再卖给了第三者,只能追究其违约责任,存在较大的风险。

    五、如果出让方办理了商品房抵押贷款,而受让方也要办理商品房抵押贷款,则双方应去原银行询问能否办理“转按揭”手续。

    如果可以并且符合条件,双方直接办理“转按揭”手续即可;如果受让方不需要办理抵押贷款,则出让方应办理解除抵押贷款手续,否则将会给双方办理备案或产权登记带来障碍。

    六、如果确是房子不想要而原价转让,也可以与开发商协商,办理商品房预售合同终止手续,到房地产交易中心注销预售合同备案登记,并且还应当与贷款银行办理终止贷款合同手续,注销抵押登记。

    在上述手续办清后,新受让方即可直接与开发商签订商品房预售合同,办理预售合同备案。但终止预售合同通常要承担一定的违约责任。另这种转让如果有相当大的差价没有依法纳税,定是有阴阳合同(就是差价),发生纠纷会给你带来麻烦。

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  1. 住房公积金管理条例 阅读4017次
  2. 中华人民共和国城市房地产管理法 阅读5147次
  3. 商品房销售管理办法 阅读3115次
  4. 房屋登记办法 阅读4405次
  5. 贷款通则 阅读5684次
  6. 城市商品房预售管理办法 阅读1257次
  7. 关于审理买卖合同纠纷案件适用欢乐牛牛腾讯游戏问题的解释 阅读2993次

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